Сильный рост арендной платы поможет компенсировать растущие расходы в середине

Хотя владельцы промышленной недвижимости в среднеатлантическом регионе не застрахованы от финансовых препятствий, таких как рост процентных ставок и затрат на строительство, эксперты говорят, что они видят достаточный потенциал роста арендной платы на рынке, чтобы сделать этот класс активов привлекательным для инвестиций.

«Наш спрос на арендаторов за последние 30–60 дней на всех рынках находится на уровне от B до A-плюс… на протяжении всего этого цикла наш спрос такой же высокий, как и год назад», — сказал Матан Кос. Об этом заявил директор компании Марк Мэтан в четверг на Среднеатлантическом промышленном саммите Бисноу, проходившем по адресу 700 Progress Way его фирмы в Гейтерсбурге.

Другие промышленные владельцы и брокеры, присутствовавшие на мероприятии, поддержали эти настроения, но они также заявили, что такие факторы, как инфляция, повышение процентных ставок и нехватка строящейся недвижимости, осложняют сделки в регионе. Выступающие обычно определяли регион как включающий Мэриленд, Вирджинию, Западную Вирджинию и Делавэр.

Их оптимизм связан с относительно вялым завершением 2022 года для промышленного сектора региона. Согласно отчету CBRE о рынке за четвертый квартал, объем промышленного лизинга в районе Балтимора в прошлом квартале составил 1,3 млн SF, что значительно ниже среднего квартального показателя за пять лет, составляющего 3,5 млн SF. Но это не помешало рынку зафиксировать рост арендной платы в годовом исчислении на 13,7% в декабре, обнаружили CBRE.

Участники дискуссии в основном объясняют замедление рынка в прошлом году ростом процентных ставок и ужесточением кредитования, особенно со стороны национальных банков.

Майк Трейл, директор по инвестициям MCB Real Estate, сказал, что повышение процентных ставок вызвало «всплеск» на местном промышленном рынке.

Он сказал, что инвесторы хотят вкладывать деньги в промышленную и многоквартирную недвижимость, при этом розничная торговля "за последние шесть месяцев постепенно набирает обороты". Но он сказал, что в промышленном секторе «больше возможностей» для роста арендной платы по сравнению с другими типами активов.

«Если к вам приходит крупный арендатор и говорит: «Мне нужно 500 тысяч SF», то в большинстве случаев арендная плата для него является последней частью уравнения», — сказал Трейл.

Даниэль Шлайн, старший вице-президент промышленного гиганта Prologis, прогнозирует, что дисбаланс между спросом и предложением будет стимулировать существенный рост промышленной арендной платы в ближайшие 12–18 месяцев.

«В коридоре Балтимор-Вашингтон в этом году сдано ноль зданий. Ноль», — сказал Шлайн. «Так что, если у нас будет 3% вакансий, это не изменится, и арендная плата будет продолжать расти».

Старший юрист Brookfield Кайл Макгрейди сказал, что рост арендной платы замедлился в таких местах, как Нью-Джерси, где в последние годы наблюдался рекордный спрос.

Но он сказал, что в Средней Атлантике по-прежнему наблюдается сравнительно более устойчивый рост арендной платы, при этом здания площадью от 30 до 400 тыс. SF привлекают наибольший интерес арендаторов.

«Среднеатлантический регион несколько отстает [рост промышленной арендной платы]. Но мы видим полный толчок рыночным ставкам даже в некоторых незначительных сложных [рыночных условиях]», - сказал Макгрейди.

Исполнительный директор JLL Джон Деттлефф, ведущий промышленный брокер в регионе, заявил, что арендная плата за промышленные помещения в районе метро округа Колумбия выросла на 50% за последние два года. Хотя это не так сильно, как на рынках Лос-Анджелеса или Чикаго, он сказал, что это может быть хорошим знаком, поскольку означает, что арендная плата может вырасти.

«Рост арендной платы решает множество проблем для инвесторов», — сказал Деттлефф.

Несмотря на сильные рыночные показатели в регионе, развитие недвижимости остается более серьезной проблемой, чем поиск арендаторов.

Дрю Энстис, вице-президент ARCO Design/Build, сказал, что затраты, связанные со строительством, резко возросли с начала пандемии до прошлого лета. С тех пор цены снизились, но они по-прежнему представляют собой существенное препятствие для удовлетворения спроса.

«Затраты не снижаются с той скоростью, с которой они росли, или с той скоростью, на которую люди надеялись», — сказал Энстис. «Поэтому я думаю, что наша проблема заключается в том, что люди слышат: «Эй, стоимость стали падает», [они] предполагают, что наше здание вернется к показателям, существовавшим до Covid. К сожалению, это даже близко к этому не приближается».